”Energitillgången kan vara en dealbreaker”
När jag sätter mig ner för att prata med Matthias Kettelhoit, chef för Logicenters, visar det sig snart att han har en gammal relation till Logistik och Transport Idag. Under en period skrev han nämligen krönikor för tidningen.
– Jag har ju tonat ner mig lite nu, men då var jag ute och hade mycket åsikter. Tidigare chefredaktören Anders Karlsson tyckte att jag skulle skriva, och det var ju faktiskt väldigt roligt, säger han.
– Jag var till exempel rätt kritisk mot branschen, som jag tyckte var alldeles för reaktiv och inte insåg det värde man skapade jämfört med andra branscher.
På den tiden arbetade han på DB Schenker där han bland annat var affärsutvecklingschef. Senare blev han vd och koncernchef på Aditro logistics, men sedan våren 2017 leder han alltså Logicenters, som är NREP:s logistikfastighetsbolag.
Matthias Kettelhoit har en gedigen bakgrund inom transport och logistik. Tanken är att vi ska diskutera hans och Logicenters syn på marknaden för logistikfastigheter. Bolaget har just nu 400 000 kvadratmeter under utveckling.
NREP står för Nordic real estate partners, och i grunden är man en fondförvaltare. Redan från början var logistik ett av bolagets områden och Matthias Kettelhoit och en av NREP:s tre grundare, Richard Dahlberg, lärde känna varandra när Aditro skulle bygga nytt.
– En logistikbyggnad är ju rätt generisk, man vinner inte ett kontrakt på fräck design, utan det handlar mer om affärsmodellerna egentligen. Där fann vi varandra och Logicenters blev delaktiga i vår affärsutveckling och tog risker tillsammans med oss.
– Det har blivit en av Logicenters framgångssagor, att vi är rätt kreativa i att skapa affärsmodeller som passar våra kunder. Sedan klär vi affärsmodellen i ett hus, säger Matthias Kettelhoit.
Logistiken har blivit det största segmentet inom NREP och för att förstå kundernas behov anställer man gärna personer med gedigen logistikbakgrund.
Sedan NREP grundades 2005 har logistikfastigheter blivit en stekhet bransch. Enligt Matthias Kettelhoit ser investerare e-handelns paradigmskifte, som flerdubblar behovet av lageryta. E-handelslagren hanterar ju varor styckevis, samtidigt som man har fler artiklar till försäljning.
– Samtidigt gör det låga ränteläget att nyare fastigheter kan konkurrera med de äldre som är köpta under andra premisser och med andra specifikationer. Det gör att alla bygger så att det knakar.
Med många nya aktörer på marknaden måste de etablerade spelarna arbeta hårdare. Logicenters lutar sig mot sin affärsmodell med en egen utvecklingsavdelning, vilket gör att de inte behöver tjäna pengar på själva bygget. Och samtidigt som man arbetar tätt samman med kunderna för att utveckla fastigheten, försöker man också göra en så generisk anläggning som möjligt, så att den kan passa eventuella framtida hyresgäster.
– Vi vill också vara mer kreativa när det gäller hyreskontrakten. Inte bara nivån på hyran, utan även med instegsmodeller och flexibilitet. Vi börjar också se mer av att man är med och finansierar automationen i anläggningarna. Den kan ju vara mer värd än själva fastigheten.
Matthias Kettelhoit är kritisk till att kommunerna inte tycks förstå att det behövs mer logistikytor i attraktiva lägen, vilket gjort mark till en bristvara. De glömmer att planera för godsets vägar in i samhällena, och hur det ska lagras.
– Några kommuner som varit förutseende är Borås, Jönköping, Eskilstuna. De har fattat det här sedan länge, de förstår att det skapar arbetstillfällen. Nu börjar de lite mindre kranskommunerna också förstå. Se på Axfoods nya lager i Bålsta, som kommer behöva minst 800 anställda. Förut var det fabriker, nu är det ju lager som ger arbeten, när allt tillverkas någon annanstans.
Men när man väl har fått tillgång till mark kan det saknas rätt förutsättningar när det gäller den framtida elförsörjningen.
– Det här har varit en jätteutmaning i Bålsta. Energitillgången kan vara en dealbreaker för en stor automation. Och då har vi inte ens pratat om när bilarna kommer att behöva laddning vid varje port på terminalen, säger Matthias Kettelhoit.
Han summerar trenderna han ser. Det finns mycket kapital som vill in på marknaden, och när många aktörer dyker upp blir det svårare för de etablerade aktörerna. Nu gäller det att anpassa affärsmodellen efter hyresgästen, snarare än att bygga billigast.
Ytterligare en stor trend är att kunderna önskar energieffektivisering och solceller. Förutom själva produktionen gör de stora ytorna uppvärmningen till den stora miljöpåverkan. Logicenters arbetar med solceller och har även börjat prova geotermisk energi, där man borrar två kilometer ner i marken.
Nästa steg är att bygga intelligenta hus, där man man sätter ut mätinstrument i fastigheten för att ha kontroll på vad som händer i huset och enkelt kunna sätta in åtgärder.
– Vi ser att man kan sänka energiförbrukningen med upp emot 30 procent i våra fastigheter bara genom att jobba lite smartare och göra mindre uppdateringar. Det handlar om att ha koll på när portar stängs, när strömmen stängs av, eller om ventilationen slutar fungera någonstans. Det här är lågt hängande frukter, och man kan säkert tjäna ännu mer i äldre anläggningar, säger Matthias Kettelhoit.
Han berättar att de stora logistikbolagen är väldigt fokuserade på transporterna när man pratar om klimat- och miljöutmaningen. Det är även där det största trycket finns från kunder och media, vilket gör att själva fastigheterna lätt går under radarn.
NREP är ett nordiskt bolag, men Logicenters håller ett vakande öga på kontinenten där godsvolymerna är mycket större och det byggs mycket mer. Än så länge har man dock valt att stanna i Norden.
– Det är lite upp till våra investerare, men där nere är ju marknaden ännu hetare. Ska vi satsa ute i Europa måste vi ta med vår modell med egenutveckling, låg produktionskostnad och att äga fastigheterna länge.
I Norden är Sverige absolut den största marknaden för logistikfastigheter och många aktörer nöjer sig med att etablera sig här. Men framtiden kan se annorlunda ut.
– Det handlar ju om ledtider. Man kanske har en anläggning i Stockholm för att täcka Mälardalen och Finland. Sedan kanske man etablerar sig i Oslo och Köpenhamn också.
Här är det klart att Logicenters fortsätter att bygga i hela Norden och kommer att satsa mer i just Köpenhamn och Oslo.
– Även i Helsingfors faktiskt, men där är det svårt att få tag i mark. Ni kommer att få höra mer om det här framöver.
I linje med sin kundtillvändhet, väljer inte Logicenters alltid själva vilka logistikområden man hamnar i, utan det handlar om var kunderna vill bygga. Men man väljer å andra sidan vilka samarbeten man ingår i, för det finns en begränsning i var man vill äga en fastighet.
– Vi måste känna oss någorlunda trygga med att det går att hyra ut fastigheten efter den kunden. Vi skulle till exempel ha väldigt svårt att bygga i en kommun som inte ligger i logistikstråken, eller någon annanstans som ligger lite för off. Men det finns väldigt många lägen som är bra i Sverige, säger Matthias Kettelhoit.
Artikeln är en del av vårt tema om Intervju.